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＂雨林源筑＂＂万科曼西缇＂＂绿城春江明月＂……当飞机降落在云南西双版纳嘎洒机场时，首先映入眼帘的就是摆在显眼位置的一个个巨型房地产广告。

一辆满载建筑废料的货车开到从嘎洒国际机场开到景洪市区仅十分钟的路程，车窗外的尘土飞扬。伴随着它的是一幅巨大的房地产广告，以及正在建设中的一幢房地产项目。这儿已经是一片文旅地产的热土，可以与三亚相比，融创、雅居乐、万科、绿城等大型房企在这里扎堆落子。

追溯到2018年，西双版纳新房均价已经接近12000元／平方米，而少则上千亩，多则上万亩的文旅地产项目，更是让一线城市望而却步。但2019年以来，西双版纳的房价却经历了断崖式下跌，部分项目的房价比最高点几近腰斩，如今新房均价已跌回4年前水平。

现场考察西双版纳多个文旅项目后发现，由于疫情得到有效控制，当地房地产市场正在缓慢复苏。但是，地方文旅地产去化缓慢，配套设施不能满足需求，空置率居高不下等问题，也使部分开发商面临巨大的资金压力。同时，众多大型文旅地产项目工地的长周期施工，也让当地引以为傲的空气品质大打折扣。

规模较大的房企纷纷圈地。

如今的西双版纳就像一个巨大的工地，到处都是维修，以前广告牌上都是各种景点的广告，而这几年不管是机场还是路边的广告牌，都成了房地产项目的天下。

西双版纳包括一个县和一个市，州府所在地为景洪县级市，其中的勐腊县与老挝接壤，勐海县与缅甸接壤。温暖湿润的全年，茂密的植被，独特的傣族风情和宗教文化，一直以来都被游客们追捧。

西双版纳作为国内唯一的热带雨林城市，可以说是一座被房地产所“催熟”的城市。近十年来，当地旅游业的蓬勃发展，持续吸引了包括万科、融创、绿城在内的多家知名房企入驻，并推出了多个规模超千亩甚至更多的文旅项目。

在2012年，万达集团以总投资超300亿元的云南万达集团有限公司在景洪市西北噶栋片区投资9000亩，规划建设万达西双版纳国际度假区，其中规划建设主题公园、热带雨林公园、高档酒店区、傣秀剧院、商业中心、三甲医院、旅游新城等7个功能区，被誉为当时西南地区投资最多、内容最丰富、创新最多的度假项目。

此前，世纪金源集团已在景洪市澜沧江畔投资50亿元，建设了占地4000亩的西双版纳滨江果园避寒度假山庄；2011年6月8日，雅居乐还与景洪市政府签署了“西双版纳景洪市雅居乐度假旅游项目”合同，在大黑山嘎洒镇建设了一座约17550亩的项目，总投资达200亿元。

与万达之后，更多品牌房企如保利、碧桂园、万科、云南城投等纷纷进入西双版纳，大肆圈地，动辄上百亿的投资。

2016年，万科率先进入西双版纳，在曼弄枫片区拿下一宗750亩的地块，打造集旅居、康养、休闲、娱乐于一体的雨林度假小镇曼西缇；2019年9月，保利在西双版纳规划总用地13800亩的曼飞龙项目正式奠基，打造“西双版纳最宜居的国际文旅康养小镇”；同年11月，景洪市与云南碧桂园签署了《景洪市木作文化综合体项目框架协议》，该项目坐落于景洪市嘎洒片区，占地3100亩，将成为西双版纳最宜居的城市新中心。

产业龙头效应也带来了一批跟风者的介入，尤其是四川和云南的中小开发商，如四川景茂地产、瑞德地产、森林家园、云南广晟、昱锦地产等，投资数十亿到上百亿来打造旅游度假区项目。例如，云南广晟投资100亿元建设曼飞龙国际养生度假区；西双版纳美仑投资200亿元在勐腊县建设勐仑旅游度假区；云南昱锦投资100亿元建设七千亩勐龙东风旅游综合体。

据西双版纳统计局数据，截至2018年底，西双版纳吸引了越来越多的开发商布局旅游地产，投资规模超过1500亿元。

在目前西双版纳销售的文旅地产项目中，占地10000亩以上的有6个，其中2个已达到或超过20000亩，至于占地1000亩以上的项目则更多。

房地产企业纷纷押注西双版纳文旅地产，其主要原因在于西双版纳独特的旅游资源。

据公开资料显示，2019年西双版纳共接待海内外游客4853.21万人次，比上年增长20.0％，实现了旅游综合总收入827.95亿元，增长23.4％；同时，到2020年，西双版纳接待海内外游客也达到了1985.46万人次，旅游总收入369.97亿元。

然而，文旅地产项目虽然拿地便宜，但动辄上千亩、数万亩的项目，开发周期自然也较长。

大部分工程生活配套缺失，半绿树半塔吊是目前西双版纳最真实的写照。

目前，湖北人老刘与人合伙在融创西双版纳度假区内经营一家民宿，同时还从事房地产中介业务。自从2012年跟随朋友来到西双版纳创业之后，就一直呆在这里，见证着版纳的发展，也见证着版纳文旅地产的兴衰。

2015，雅居乐·西双林语首批开张，老刘和家人多方比较后开始了一整套的准备工作。精装房，对外销售是5200／平方米，但由于与我们的民宿有合作，将帮助项目卖掉，优惠下来4900／平方米。

虽然老刘认为，与其他项目相比，西双林地区的环境的确好了不少：背靠约10万公顷的大黑山热带雨林；横跨社区10公里的热带景观大道；以及大约28万平方米的原始雨林景观，“喝的水都是大黑山的山泉水”。

但是，就算是新家离民宿开车不过半小时，但老刘一家一年也回不了几天。＂偶尔休息一下过去住几天还是可以的，常住还是可以的，配套设施还不够完善，买菜也不方便，其他的就更不用说了。＂

西双版纳本地的傣族姑娘章玉也和老刘持同样的看法：“西双版纳的语言环境非常好，但是目前医院、学校、商场这些配套的生活设施都还没有建成，更适合融创新区的居家生活。

面积27000亩，做云南版《清水湾》的雅居乐·西双林语按开发进程，将建设25年。但实际上，像西双版纳这样先装修后配套的情况，几乎存在于西双版纳的各个项目中。这就是说，目前西双版纳大部分的文旅地产项目都缺少居住配套。

当前，西双版纳文旅地产项目的配套最为完善的是占地约13000亩的融创度假区。

融创茂，傣秀剧院，融创乐园，融创万达文华度假酒店，医院，学校…“在这里可以满足生活的一切需要。”章玉告诉记者，每到周末，融创茂都人满为患，车都停不下来。尤其是傣秀剧院的演出更值得一看，它已成为到版纳旅游的外地游客的一个项目。

由于融创度假区配套齐全，周边项目包括景茂西双玉景、上河湾等多位置业顾问在对外宣传中，无不打着“坐／近享融创度假区完善生活配套”“距离融创度假区只有5分钟”的招牌。

对云南财经大学房地产投融资研究中心主任周大研来说，西双版纳的高强度开发，实际上就是房地产开发，旅游地产只是一种口号和噱头。